加州 AB 956 住房法案：允许独栋住宅地块建设两套 ADU，为房主增加住房与出租收入创造新机会
一、AB 956 法案的背景
加州长期面临住房供应不足、房价高、租金昂贵等问题。对于许多普通家庭来说，购买一套住房已经不容易，而年轻人独立生活、老年父母养老以及成年子女与父母同住等需求，也使住房问题变得更加复杂。
为了解决住房短缺问题，加州近年来不断修改住房法规，鼓励业主充分利用现有住宅土地，增加住房供应。其中，附属住宅单元（Accessory Dwelling Unit，简称 ADU）成为重要的政策工具。
2025年2月20日，加州众议员 Sharon Quirk-Silva 提出了 AB 956 法案。该法案旨在进一步放宽符合条件的 ADU 建设规定，简化审批程序，并限制业主协会（Homeowners Association，简称 HOA）对合法 ADU 建设的不合理限制。
2026年9月29日，AB 956 正式由州长 Gavin Newsom 签署成为法律，成为加州持续推动住房建设改革的一部分。
二、什么是 ADU？
ADU 是附属住宅单元，通常是指建在现有住宅地块上的独立或附属居住空间。它可以拥有自己的厨房、卫生间、卧室和独立出入口。
常见的 ADU 类型包括：
- 独立式 ADU： 在主住宅之外的后院或其他适当位置，新建一套独立住宅。
- 附属式 ADU： 在主住宅内部或与主住宅相连的空间中改建，例如扩建部分或经过改造的附属空间。
- 车库改建 ADU： 将符合条件的车库改造成可以居住的住宅单元。
- 初级附属住宅单元（JADU）： 通常是在独栋住宅内部改造、面积不超过500平方英尺的居住空间，并须符合相关法律要求。
ADU 可以用于安置父母、成年子女或其他家庭成员，也可以在符合法律规定的情况下出租，帮助房主增加收入。
三、AB 956 最重要的变化：符合条件的地块可以建设两套独立式 ADU
AB 956 最值得关注的内容，是扩大了符合条件的独栋住宅地块建设独立式 ADU 的机会。
根据该法案修改后的加州法律，对于拥有现有或拟建独栋住宅的符合条件地块，地方政府必须按照法定的简化审批程序，批准最多两套符合规定的全新独立式 ADU。
这两套住宅需要满足相关条件，其中包括侧院和后院退界要求。地方政府可以对符合该审批途径的独立式 ADU 规定相应的面积和高度限制；法案允许的面积限制可以达到每套800平方英尺的居住空间。
这项改革的重要意义在于：过去，符合特定条件的独栋住宅地块通常只能通过这条简化审批途径获得一套新建独立式 ADU 的批准。AB 956 将数量增加到两套，使部分住宅地块能够更充分地利用土地。
需要注意的是，法案对两套独立式 ADU 与初级附属住宅单元的组合也作出了限制：如果同一地块已经依照相关条款建成两套独立式 ADU，地方政府不一定需要再通过同一条简化审批途径批准一套 JADU。
因此，不能简单地认为所有住宅地块都可以无限制地增加住宅数量。具体能建多少套，仍然需要结合地块条件、建筑规范以及适用的法律规定进行判断。
四、AB 956 对 HOA 的限制
在加州，一些住宅社区设有业主协会，即 HOA。HOA 通常通过社区管理文件，对住宅外观、建筑改造、土地使用及其他事项作出规定。
过去，即使州法律允许建设 ADU，部分房主仍可能遇到 HOA 规则带来的阻碍。
AB 956 修改了相关民法规定，将对 ADU 和 JADU 的保护范围，从特定的单户住宅分区表述，调整为允许单户住宅使用的地块。这有助于扩大相关法律保护的适用范围。
根据修改后的规定，如果住宅地块符合州法律要求，相关契约、限制或 HOA 管理文件中有效禁止或不合理限制 ADU、JADU 建设或使用的条款，可以被认定为无效且不可执行。
不过，这并不代表 HOA 从此不能管理任何住宅改造。法律仍允许合理限制，例如不构成不合理成本负担、不实质禁止建设，也不剥夺依法建设 ADU 机会的限制。
因此，房主在准备建设 ADU 时，仍应核实建筑规范、地块条件及适用的社区规定，不能因为 AB 956 已经通过，就认定所有 HOA 要求都自动失效。
五、AB 956 对房主有哪些实际好处？
1. 增加租金收入
对于拥有面积较大后院的房主，如果地块条件适合建设两套独立式 ADU，就可能增加可出租的住宅空间。
例如，一位房主在自己的后院建设两套小型住宅，可以分别出租给不同的租户。在扣除建设贷款、保险、维护、税费及空置期等成本后，租金可能成为一项长期收入来源。
当然，实际能否获得理想收益，取决于建设成本、当地租金水平、市场需求以及项目的可行性。
2. 帮助家庭成员解决住房问题
AB 956 不仅与投资有关，也有助于家庭安排居住空间。
例如，父母可以住在一套 ADU，成年子女住在另一套，而房主继续住在主住宅内。家庭成员既可以保持一定的独立性，也能够相互照顾。
对于希望让年长父母住得离自己更近、同时保留私人生活空间的家庭来说，这是一种值得考虑的住房方案。
3. 提高现有住宅土地的利用效率
传统独栋住宅通常只在土地上建有一套主住宅。如果地块面积足够、布局合适，而且符合相关法律和建筑要求，增加 ADU 可以让现有土地容纳更多居住空间。
与完全拆除旧住宅、重新开发整块土地相比，在适当情况下，保留主住宅并增加 ADU 可能是一种更灵活的开发方式。
4. 为老年人的退休生活提供更多选择
对于已经拥有住宅、准备退休的房主来说，ADU 可能成为养老规划的一部分。
房主可以选择将 ADU 出租，以补充退休收入；也可以让父母、子女或其他亲属入住，减少家庭成员之间的住房负担。
但在决定建设之前，仍应仔细评估投资回报、维护成本和未来的居住需求。
六、AB 956 并不意味着所有地块都可以直接开工
尽管 AB 956 扩大了 ADU 的建设机会，但房主仍需注意以下问题。
第一，地块面积和布局。 后院是否有足够空间、建筑物之间的距离是否合适、出入口和消防通道是否满足要求，都会影响项目的可行性。
第二，建筑及安全规范。 新建 ADU 仍须符合适用的建筑规范、消防要求、结构安全标准及其他相关规定。
第三，地方政府审批。 简化审批并不等于完全不需要许可证。房主仍须向所在地政府申请必要的建筑许可，并满足适用的法定条件。
第四，建设成本和投资收益。 两套 ADU 意味着更大的建设投入，也可能涉及水电、排污、地基、施工及维护费用。房主应在开工前进行成本估算和财务分析。
第五，出租规定。 根据 AB 956 修改后的相关审批条款，依照该条款批准的 ADU 出租期限须超过30天。因此，不能直接假设这些住宅可以用于短期度假出租。
七、结语：从一套住宅走向更灵活的住房利用方式
AB 956 是加州推动住房供应改革的一项重要立法。它通过扩大符合条件的独栋住宅地块建设独立式 ADU 的机会，并进一步限制对合法 ADU 建设的不合理阻碍，为房主提供了更多利用现有住宅土地的可能性。
对于普通房主来说，这项法律的意义不仅在于增加住宅数量，还在于让住房承担更多功能：既可以满足家庭成员的居住需求，也可以为出租收入和退休规划提供新的选择。
不过，法律允许建设，并不代表每一块土地都适合建设。真正准备实施项目的房主，应当结合地块条件、地方审批要求、建筑成本及长期财务目标，进行专业评估。
从更广泛的角度来看，ADU 政策体现了一种值得重视的城市发展思路：在不完全依赖大规模拆除和重建的情况下，通过合理利用现有住宅土地，逐步增加住房供应，为不同年龄、收入和家庭结构的人群创造更多居住选择。
参考资料：
- 加州 AB 956 法案文本及立法记录：AB 956 法案资料
- California YIMBY 对 AB 956 的介绍：AB 956 法案说明
- 加州州长办公室的住房立法公告：2026年9月29日住房立法公告
陈钢（Gang Chen）
出版社创办人、畅销书作家（http://GreenExamEducation.com）
建筑师（Architect）、LEED AP BD+C
加州房地产经纪人（BRE# 01232392）
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